業者選び編！
ある程度、構造・工法が決まれば次は業者選びです。ここが肝心！思いどおりの家づくりを行うために業者選びは慎重に行いましょう。一戸建ての購入のパターンによって、関係する業者が変わってきますので、最初にこの点について整理しておきましょう。
【注文住宅】
土地を購入し、自分の希望に合う構造・工法・間取りの建物を建てるパターン
| メリット | ・自由設計のため思いどおりの設計 ・間取りが可能 ・施工状況をチェックできる |
|---|---|
| デメリット | ・ほかの形式に比べて割高 ・完成するまで建物の詳細がわからない |
【建売住宅】
土地と建物をセットで購入するパターン
| メリット | ・完成品を確認してから購入できる ・購入後、すぐに入居できる ・比較的安価 |
|---|---|
| デメリット | ・施工状況をチェックできない ・設計者・施工業者はもちろん、デザインや仕様を選べない |
【売建住宅】
「建築条件付き」宅地の売買契約を結ぶと同時に、簡単な設計プランと工事費の総額だけで工事請負契約を結んでしまい、その後建築確認申請をし許可が下りたところで「建売住宅」の売買契約に差し替えるパターン。
| メリット | ・施工状況をチェックできる |
|---|---|
| デメリット | ・設計者・施工業者を選べない ・仕様など軽微な変更であっても追加費用を請求される ・契約時にきちんとした設計プラン・工事費が示されないため、リスクが高い |
【建築条件付き住宅】
ある一定の期間内に建物を建てることを条件に宅地を分譲する方式。ディベロッパー（不動産会社など）が宅地を購入し、その後3ヶ月程度以内に指定された施工業者（ハウスメーカーや工務店）と土地購入者が設計プランを決定し、建設工事請負契約を結ぶというもの。
| メリット | ・施工状況をチェックできる ・ある程度（軽微なもの）、設計や間取りに購入者の希望が反映される |
|---|---|
| デメリット | ・設計者・施工業者を選べない ・フリープランとは名ばかりで、業者が用意した推奨プランに基づくものでしかない |
同じ住宅販売でもメリット・デメリットがこんなにも違います。
「大手だから」「実績があるから」だけでは信用できない「ハウスメーカー」
ハウスメーカーの特徴は、自社に建築士を抱え、土地探しや資金計画から設計、施工、アフターサービスまで総合的なサービス体制を敷いていることです。
また、プレハブ住宅の場合は、デザイン・間取りや建材などをある程度規格化した認定工法で大量生産するのも特徴です。
| メリット | ・大手ハウスメーカーの事故率（欠陥率）は比較的低い ・ほかの業者と比べて、倒産の可能性は低い ・欠陥を認めた場合、迅速に対応してくれることが多い |
|---|---|
| デメリット | ・設計と施工を一括請負するため、厳正な工事監理が行われない可能性がある ・現場監督が忙しすぎて、現場チェックが甘くなりがち ・自社工法以外の建築知識を持たない営業担当が多い ・その会社の規格の範囲内での設計・間取りになりやすく、自由度は低い。規格外のものには追加費用を加算されてしまう ・大量生産によるコストダウンをウリにしているが実際には宣伝広告費や多くの関連会社がかかわることでコストが膨らんでいることも多い |
★ハウスメーカー選びのポイント！
・自分の建てたい（買いたい）工法を決め、その工法の得意なハウスメーカーを探そう
・そのハウスメーカーが手がけている建設途中の物件を見てみよう。現場監督がしっかり管理しているか、材料が乱雑に置かれていないかなどで判断！
★ハウスメーカーと賢くつきあう！
・何より「信頼しすぎない」
・技術的な質問をして答えられない営業マンは担当替えしてもらう
・ほかの会社の批判には耳を貸さない
・打ち合わせの内容を後でもめないようにしっかり記録しておく。メモはもちろん、業者のサインをもらう。レコーダーに記録するのも可。
地域に適した家づくりに定評あり！「ビルダー」は低価格商品に要注意！
「ビルダー」とは、ある限られた地域内で注文住宅や建売住宅（分譲住宅）を供給している業者のこと。設計から施工・アフターサービスまで総合的に提供するハウスメーカーと地元に根ざした工務店の中間的な存在と言えます。
ブロック圏（首都圏等）で住宅供給を行う「大規模ビルダー」と、都府県全体規模で展開する「地域ビルダー」の2つがあります。
| メリット | ・小規模住宅を格安で販売 ・地域密着型で顧客ニーズに敏感 ・土地柄を熟知した住宅づくりが可能 ・格安であることをうまく利用し、第三者機関や建築士に工事監理や検査を依頼することで品質を確保できる |
|---|---|
| デメリット | ・徹底したコストダウンをはかるため、品質に不安が残る ・中途半端な広さが多いため、家族構成によっては手狭になる可能性大 ・工事監理・現場管理ともに不十分になりがち |
★ビルダー選びのポイント！
・じっくり観察する
・ハウスメーカーに見劣りする技術力を、地域に特化するなど特徴を出そうと努力しているか
・利益追求のみに走り、品質や技術力を向上させる努力を怠っていないか
・設計変更等の要望に対して、可能不可能をしっかりと発言できることが重要
★ビルダーと賢くつきあう！
・応援（宣伝）するぐらいの気遣いを見せる。ただし「仕事次第で」を忘れずに
・地元密着だからといって任せっきりにしない
技術力に格差のある「工務店」選びの最低基準は自社に建築士を抱えているかどうか
ビルダーよりもさらに狭い地域の中で施工・販売を行う業者が工務店です。しかし、ひと口に工務店といっても、その規模、業態や職能から実に多種多様。設計・施工を一括して請け負う工務店なのか、下請け業務ばかりしているところなのか、建築士がいるかどうかなどを十分にチェックする必要があります。
| メリット | ・小回りがきき、きめ細かいサービスが可能 ・地域性をよく理解し、地域に密着している ・銀行融資を受ける場合、二重の見積もりを作成してくれる |
|---|---|
| デメリット | ・倒産の可能性がほかと比較して一番高い ・建築士が所属していない工務店の場合、工事監理・現場管理がずさんになりがち。外部の建築士の「名義貸し」も横行 ・トラブルが起きたとき、資金不足を原因になかなか対応してもらえないことがある |
★工務店選びのポイント！
・必ず自社に建築士（1級か2級）を抱えているかどうかを確認
・社長が現場監督を兼ねるような工務店は避ける
・住宅性能保障制度に加入しているか
・地元の実績、評判を聞いてみる
★工務店と賢くつきあう！
・「一式」表示の見積もりは受け取らない。必ず内訳明細書のあるものを受け取る
・工事代金の前払いは絶対にしない！
・打ち合わせ記録を必ず残し、相手のサインをもらっておく（レコーダー記録も可）
デザインだけでなく住宅の基本性能を重要視しているかがポイント
デザインに凝った家に住みたい、自身の希望を反映させた自由設計で家を建てたいという場合の依頼先となるのが、設計事務所（建築士・建築家）でしょう。もちろん、真摯にクライアントの要望に耳を傾け、そこに住まう人間が長い間安心して快適に暮らせるかどうかを最優先に考え設計している「本来の建築士」もいますが、デザイン性や見栄えばかりを優先し、住まいの基本性能への配慮が欠けている建築士もいますので注意が必要です。
| メリット | ・設計者を建築主が自分で選べる ・建築主の希望を反映させた自由設計が可能 ・複数の施工業者で入札を行い、設計事務所を査定するため、一定の品質を保ちながら工事費用を抑えられる可能性がある |
|---|---|
| デメリット | ・意匠ばかり優先する建築士にあたると、住宅の品質・住みやすさに難ありの家になりやすい ・建築主の意向を無視して、自分の作品のようにつくる建築士もなかにはいる ・設計者と施工者が分離しているため、適正な工事監理が行いやすい |
★設計事務所（建築士）選びのポイント！
・有名度・人気度を基準にしない
・建築士との相性や、価値観・センスに共感できるかどうか
・施工業も請け負う設計事務所は避ける
・代願専門の事務所（確認申請業務が専門）、下請け事務所は避ける
・建築士は最新の建築知識を勉強しているか、工事監理・現場監督の経験はあるか
★設計事務所（建築士）と賢くつきあう！
・いわゆる「建築家」には、デザインを優先した場合のデメリットを必ず確認する
・自分の要望をきちんと反映してもらうために「こうしてほしい」リストを提出し、設計事務所の「了解」サインをもらっておく。
建売住宅を購入する際につきあう「不動産会社」は慎重に選ぼう
建売住宅（分譲住宅）を考える人にとって、つきあう業者は不動産会社です。不動産会社から住宅を購入する場合、気をつけたいのは、その会社が「売主」なのか「仲介」なのか「代理」なのかということ。不動産取引のパターンによって注意すべき点が変わってきます。
●売主
土地を仕入れ、そこに建物を建て直接販売する、もっともシンプルなパターン。ディベロッパーとも言う。
●仲介
売主であるデベロッパーや個人（中古住宅の場合は個人が売主になることも）と買主との間に立ち、取引条件の調整をする。契約が成立した場合には、契約金額の一定割合を仲介手数料として、売主と買主の双方から受け取る。
●代理
売主から代理権を得た不動産会社（代理人）が売主に代わって販売するパターン。
建売住宅のメリットは、建物がすでに完成しているため、購入検討商品を自分の目でじっくり見ることができることです。その反面、建築過程が見えないため、構造や基礎がどのようにして建てられたものか確認しようがないというデメリットがあります。それゆえ、建売住宅を販売する不動産会社選びには、よほど慎重でなければなりません。
また、商品を売る不動産会社と建物を建てる施工会社が同一の会社、あるいはグループ会社のところは、第三者チェックがないため避けたほうが無難です。
また、建築条件付の建売住宅を進めてきたら要注意！建築条件付の物件を購入する際には、必ず検査済証を取得する予定なのかを確認しましょう。なお、これは業者が責任を持ってすべきことですので、一切費用を負担する必要はありません。
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